二手房启动“带押过户”

文/乐居财经 孙肃博

“我着急把房子卖了变现，带押过户但房子还有80万的手房启动贷款未还”。最近河北的带押过户马女士非常焦急，因为着急想把房子变现，手房启动但手头没有足够资金还贷款，带押过户贷款还不上，手房启动房子也就不能卖。带押过户

事实上，手房启动这也是带押过户想出手二手房的人普遍存在的困扰。根据《民法典》规定，手房启动二手房有贷款未还清的带押过户，原则上只有结清贷款，手房启动解除抵押后才能买卖。带押过户但经银行同意，手房启动办理转按揭手续的带押过户，可以买卖房屋。

针对此问题，济南、昆明、珠海等地都推出了二手房“带押过户”登记新模式。

8月17日，济南市委市政府召开新闻发布会。会上，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心和银行、公证等机构，创新推出二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，提高交易质量，降低交易成本。

济南市不动产登记中心申请受理部副部长张春霞介绍，在原来传统的模式下，带着抵押的房产要上市交易是相当麻烦的，要先解除抵押归还贷款再过户。而二手房“带押过户”登记新模式，打破了原来的常规做法，把解除抵押放在了最后环节。

“先办理过户和放贷，等所有的手续都办完了，最后再解除抵押。虽然我们看到的只是一个环节小小的调整，但其实这个调整大大降低了交易成本，同时全面化解了交易风险”， 张春霞说。

珠海方面，据南方都市报，二手房交易期间，通过买方、卖方、银行签订三方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题，实现有抵押房产可带抵押过户，降低融资成本。

昆明方面，据昆明不动产公众号，办理二手房“带抵押过户”合并登记工作主要有以下流程步骤：一是卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款，卖方不能以自有（或自筹）资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在抵押权登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户；二是银行向产权交易管理部门申请抵押状态下进行网签；三是转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记同步办；四是银行放款，银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，传统二手房交易中会存在一个问题，即卖家要出售二手房，就必须把二手房的贷款先结清，这就导致此类二手房的交易周期明显拉长或失败。而带“抵押过户”模式则破解了这个难题。

严跃进指出，从流程方面看，过去的模式是“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”，而现在的模式是“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。

“从此类新交易模式看，自然具有便捷、高效和安全的属性。”严跃进表示，便捷是指买卖双方只需要在一个窗口提交一次材料即可，相关交易和过户业务就可以完成。而高效是指，此类业务过去可能至少会拖3个月时间，尤其是涉及到房东偿还贷款的业务，而现在则可以压缩至3天。从安全的角度看，全程的交易均是在资金监管协议下进行的，买卖双方的交易均有保障。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去也有城市试图推进这项政策，但由于担心风险，银行之间的协调等，并未有效推进。济南的新政，有望缩短交易周期，甚至可以缩短一半，这一政策有助于加快换房需求入市，提升新房交易量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户，可进一步促进房地产市场良性循环。

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